Chi gestisce appartamenti in affitto breve prima o poi si trova davanti a questa scelta: comprare tutta la biancheria o noleggiarla? La risposta di solito parte dalla comodità. Ma c’è anche un lato fiscale che pesa sui margini a fine anno, e se ne è parlato nel webinar “Meno inefficienze, più margine” insieme al commercialista Lorenzo Stagno, specializzato in affitti brevi.
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Per chi ha la partita IVA, entrambi i costi sono deducibili
Lorenzo ha chiarito subito un punto: sia l’acquisto sia il noleggio sono costi deducibili per chi ha la partita IVA. La differenza sta nei tempi.
Noleggio. Si paga la fattura e il costo si scarica subito, nell’anno in cui è stato sostenuto.
Acquisto. Il costo è ammortizzabile, quindi non si deduce tutto in un colpo. Se spendi 10.000 euro per comprare la biancheria, il tuo reddito di quell’anno non si abbassa di 10.000 euro. Il costo viene spalmato su più anni, di solito due o tre.
Dal punto di vista fiscale e finanziario, quindi, il recupero con il noleggio è più veloce. Chi compra anticipa tutta la spesa e ne recupera il beneficio fiscale un po’ alla volta.
Il ragionamento è quello dell’auto
Come ha spiegato Lorenzo, per il resto la valutazione è la stessa di quando si sceglie tra comprare o noleggiare un’auto. Non esiste una risposta giusta per tutti, dipende da come lavori.
Simone Parma, di bnbkit, ha usato lo stesso paragone: con l’auto di proprietà prima o poi arriva la spesa imprevista dal meccanico, con il noleggio quelle spese sono già comprese. Con la biancheria succede lo stesso. Un ospite può rovinare un lenzuolo o un asciugamano, qualcosa può danneggiarsi in lavanderia, e con l’acquisto il costo è tutto tuo.
I costi che non si vedono
Il tema che è tornato più volte nel webinar è quello dei costi nascosti. Chi gestisce la biancheria in casa, con acquisto, lavaggio nella propria lavatrice, stesa e stiro, fa fatica a calcolare quanto gli costa davvero. Ci sono l’acqua e la corrente, la lavatrice che dopo un certo numero di lavaggi si rompe e va sostituita, il tempo speso e la biancheria che va ricomprata quando si rovina.
Lorenzo ha insistito su un consiglio che vale per tutti, da chi ha un appartamento a chi ne gestisce cento: tenere una contabilità interna, anche semplice, per capire dove si perde margine. Non è la contabilità fiscale, quella resta al commercialista. Serve a vedere se un immobile rende davvero rispetto all’impegno che richiede. Nel webinar è emerso anche un caso reale di property manager con immobili che andavano appena sopra il pareggio, senza che nessuno se ne fosse accorto.
Un capitale in meno da anticipare
C’è poi un aspetto pratico, soprattutto se gestisci uno o due appartamenti: con il noleggio non devi anticipare un capitale iniziale per comprare la biancheria, in un lavoro dove l’occupazione varia molto da un mese all’altro. Con il noleggio la biancheria è sempre in buono stato, perché quello che si rovina viene tolto dal ciclo e sostituito.
E la fattura?
Un’altra domanda frequente riguarda l’IVA. Il servizio di noleggio della biancheria non rientra nel reverse charge, che vale invece per le pulizie, quindi viene fatturato con IVA. Se sei forfettario e ricevi fatture in reverse charge dall’impresa di pulizie, il discorso cambia, e nel webinar Lorenzo lo spiega nel dettaglio.
Quindi, noleggio o acquisto?
Dipende dal numero di appartamenti, da quanto vuoi anticipare, da come gestisci lavaggio e logistica e da quanto valorizzi il tempo che risparmi. Il lato fiscale è solo una parte del ragionamento, ma vale la pena metterlo in conto prima di decidere.
Il webinar completo, un’ora con Lorenzo Stagno e Simone Parma, è disponibile in registrazione: guarda il video su YouTube. Dentro trovi anche i temi di cui qui abbiamo solo accennato, come reverse charge, partita IVA forfettaria o cedolare secca, e le risposte alle domande del pubblico.
Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un commercialista sulla tua situazione.
